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北京“限竞房”销售不及预期 明年房企压力或更大

时间2019-04-16 来源:衢州新闻网

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  所谓“限竞房”,是指“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房,土地出让时就限定了未来商品房销售价格,并且由于该售价比周边房价要低,备受市场关注。

  自今年6月初首批4个项目入市后,北京“限竞房”供应开始井喷,仅9月上半月就有5个项目集中入市,至此,3个月内已有18个项目开盘入市,房源供应总量接近万套。

  所谓“限竞房”,是指“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房,土地出让时就限定了未来商品房销售价格,并且由于该售价比周边房价要低,备受市场关注。

  从3个月来的销售情况看,原本预期会受热捧、“日光”遭抢的限竞房,实际去化效果远低于预期。证券时报记者日前从多个近期开盘的限竞房项目了解到,由于地理位置及产品定位等多方面原因,购房者的热度也明显不同,除了个别项目开盘“日光”外,大部分项目去化都不理想,有个别较早开盘去化不太理想的项目拟近期推出一些优惠。

  开盘去化冷热不均

  9月17日,位于北京亦庄开发区南六环内的某项目,尽管是工作日,证券时报记者仍看到陆续有一些来访客户,大厅内有正在签约的,也有坐下来详谈的。据一位销售人员介绍,该项目均价5.2万,开盘当天象征性地总价优惠了1万元。“房子比较好卖,一共开盘763套房,当天就卖了500多套,目前还有100多套。”

  有资深市场人士对证券时报记者表示,在当前市场横盘阶段,开盘当天去化七成已经算不错的辽宁癫痫的最佳治疗方法了。对于去化较好的原因,上述销售人员说:“还是房子相对便宜,市场认可度较高,周边二手房商品房单价在5.8万左右,二手次新房单价6.1万到6.2万,咱们纯新房才5.2万,而旁边一路之隔的非限价项目已经卖到6.8万了。另外,小区纯洋房品质,附近有重点中学,也是很多刚需客户比较看重的。”

  与上述亦庄项目相比,位于北京东南五六环之间、亦庄东与通州区交汇处的某项目售楼处则显得相对冷清。一位销售人员告诉证券时报记者,该项目开盘均价5万,低于政府所限的5.2万均价,之所以开盘定价较低,也是考虑到周围的包括上述亦庄项目在内的竞品较多,想在价格上有些优势,以便加快回款。尽管如此,证券时报记者了解到,该项目开盘当天推出700套房源,卖了200多套左右,去化率不到三成。

  更加冷清的是位于北京大兴区近南六环的某项目接待中心,证券时报记者并没有看到来访客户,只见到几名销售人员坐在一起各自低头看着手机。据销售人员介绍,该项目开盘均价5.5万,开盘当天有9.9折优惠,当天开了400多套卖了100多套,目前还剩100多套。尽管该销售人员称该项目位于大兴核心板块,距离地铁很近,但是证券时报记者看到在建项目周边目前除了一所大兴区的学校,显得有些荒凉。

  不仅刚开盘的项目遇冷,此前已经开盘的部分项目去化也不太理想。位于大兴区南五环外的某项目,7月份就已经开盘了,到目前仍有不少项目在售。据了解,该项目开盘600多套房,当天卖了200多套。而位于房山区西南四环外的两个项目,6月就开盘了癫痫病会遗传的吗,至今仍有不少项目在售。

  部分户型开盘定价

  低于政府限价

  此前有媒体报道称,北京部分限竞房打折促销,大兴区某项目每平方米“降价6000元”来吸引购房者;还有项目在开盘当天对所有选房的客户都给出了总房款1%的折扣优惠。

  证券时报记者多方调查了解到,确实有少数项目开盘当天给出了9.9折优惠,部分相对较差户型开盘定价低于政府限价,但是目前多数项目在售价格跟开盘当天一样,并没有降价和优惠,只有房山区某开盘较早的项目拟在中秋节推出一些优惠。

  媒体报道的所谓“降价”,或是将部分户型销售价格与销售均价相比了。如前述北京大兴区南五环外的某项目,东西朝向的户型售价4.8万,比政府限定的5.2万的销售均价低4千元;而南北朝向的户型售价5.5万,高于政府限定的销售均价,但没有超过销售价格上限。另一个亦庄东与通州区交汇处的某项目,有部分南向户型开盘定价在4.9万左右,低于政府限定的5.2万的销售均价,而南北通透的户型开盘定价在5.2万左右,还有少量较好户型定价5.3万左右。

  对于部分户型售价低于政府限价被指“降价”的说法,和硕机构首席分析师郭毅并不赞同。“不能说是降价,因为人家首期开盘就没有按建委限定的封顶的均价去卖,并不是先按封顶价格去卖,后面发现卖得不好又降价。限竞房有最高限价,企业在不能涨价的情况下为让项目体现出资产价值空河南辉县市人民医院癫痫科好不好间,只能靠前期在价格上做一些让步。这种营销手段目前不太多,但未来会越来越多。”她接着说。

  郭毅进一步对证券时报记者表示,企业做价格表时会对一些户型价格上限做限制,把一些相对高价值的产品价格做高,最终均价符合政府限价就行了,所谓“降价”多的项目在房企的价格体系里可能原本价格就不高。“有的项目做了‘拉高排低’,或是把一层做了下跃,整体符合政府限价就可以了,这都是很正常的策略。”她说,只能说房企用价格手段促进销售而已。

  而对于有项目开盘给出1个百分点优惠的现象,V房CEO司智接受证券时报记者采访时表示,有些项目差不多同时开盘,处于竞争状态,给了1个百分点的折扣,这是营销策略和技巧,不算降价促销。“如果不是推盘量太多,也不会这样。”他说。

  “开盘当天有1个百分点优惠很正常,房企要回款,在市场不是很热的情况下让客户觉得有点吸引力,但不是所有项目都面临激烈竞争。”郭毅说。

  明年房企竞争压力更大

  自6月初北京首批限竞房项目开盘入市至今3个月时间里,已经有18个项目集中入市,供应房源近万套,多数分布在北京五、六环之间,多数项目去化不理想也体现了区域性的供需矛盾。

  据中原地产首席分析师张大伟统计,现在入市合计18个项目9826套住宅,网签率只有19.6%,即使算上所有项目的真实销售,已经入市项目平均去化也不足四成。“在北京严格的调控下,北京限竞房进入卖不完铜仁治疗癫痫病的医院时代。”他说。

  不过,在司智看来,说当前市场房子不好卖也不够准确,因为总成交量是暴增的。“北京过去每个月新房成交在2000套左右,8月份成交了4000多套,全部是限竞房,说明市场购买力还在。”他说,只能说供应量集中放大,购房者可选空间比较大,市场分化比较明显,有些项目卖得不好,有些项目则卖得挺好。有些不好卖的项目,开盘定价就没有达到上限,这种情况在未来3、4个月还会延续,有些项目售价会陆续降一些,但降幅不会很大,因为限竞房本来利润空间就有限。

  去年房企对今年市场的预期还比较乐观,没想到今年房地产调控如此严厉。一位房企内部人士对证券时报记者表示,当前市场整体比较冷淡,大多房企都感到有压力,特别是北京近期调整公积金政策,对购房人影响非常大。限竞房市场比较尴尬,位置不好的项目销售确实困难,但是由于政府限价,大多项目利润空间有限,也没有什么降价空间,只能杠着。

  未来随着限竞房的大量上市,这种供需市场压力会逐渐深化。郭毅认为,今年对房企来说是成交有一定保障的年份,明年市场局势会更加恶化,因为明年才是限竞房真正集中入市的年份,类似的产品、相近的价格、供应大量集中,房企将面临更大的竞争压力。

  “不过,从好的方面说,明年上市的项目都是今年拿的地,今年土地市场竞争没那么激烈,地价水平相对可控,很多企业都是低溢价拿地,相比销售限价中间还有一定调整空间,估计明年房企会运用价格手段来拉动和刺激成交。”郭毅对证券时报记者说。

作者:不详 来源:网络
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